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實操精華

房東出租時為什么不愿意開發票

2017-11-01
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會計是個對經驗要求很高的工作,沒經驗或經驗不足造成處理不準確,后果往往是自己不能承擔的。我們的會計實操前期為了掌握做賬報稅流程,能在會計崗位上完全獨立應對全盤帳工作與各類納稅申報流程的處理,培訓后期在會計崗位工作實踐中遇到會計與稅收問題難點,我們會長期無償提供技術指導幫助,徹底解決無處可問的困境。課堂上不可能教你所有行業,只有帶你攻克在實踐遇到種種難題后才能真正理解學會,這就是經驗。培訓報名電話2076001,地址:湖州市大東路96-3號(恒信財務)


這是一份對出租房屋繳稅的匯總,希望對小伙伴們有所幫助。

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一、房東為企業

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(一)一般納稅人出租住房,按照以下規定繳納增值稅:

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1、一般納稅人出租其2016430日前取得的住房,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

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2、一般納稅人出租其201651日后取得的住房,適用一般計稅方法計稅。

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應納稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×11%-進項稅額

預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

一般納稅人出租其2016430日前取得的住房適用一般計稅方法計稅的,按照上述規定執行。

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(二)小規模納稅人出租住房,按照以下規定繳納增值稅:

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1、單位出租住房,按照5%的征收率計算應納稅額。

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2、個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

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3、其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

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(三)中介機構提供住房租賃服務

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房地產中介機構一般納稅人提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率。應納稅款=含稅銷售額÷(1+6%)×6%

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(四)小微企業稅收優惠

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增值稅小規模納稅銷售服務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的,自201651日起至20171231日,可享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。出租住房月租金收入不足3萬元的,或者提供住房中介服務月收入不足3萬元的,今年年底前還能免征增值稅哦!

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(五)預收租金能否按月(季度)分攤計稅?

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納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此,預收租金不能按月(季度)分攤計稅,應當在收到租金的當月(季度)全額計入銷售總額。

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但是,其他個人例外。《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23)規定,其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。




二、房東為個人

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城市個人出租房屋取得的收入應繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅和個人所得稅。

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(一)增值稅

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《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36)《附件2:營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第九款第六項規定:個人出租住房,應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

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《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16)第八條規定:其他個人(指個人)出租不動產,按照以下公式計算應納稅款:

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1.出租住房:應納稅款=含稅租金÷(1+5%)×1.5%

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2.出租非住房:應納稅款=含稅租金÷(1+5%)×5%

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3、優惠政策

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《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53)規定,其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產,取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

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個人出租房屋的月租金少于3萬元的,可免交增值稅。例如:出租門面房一次性收取一年租金10萬元,可以將10萬元租金平攤至各月,每個月租金都不超過3萬元,可以參照小微企業享受增值稅免稅政策。

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(二)房產稅

產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。

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1、個人出租住房按4%的稅率征收房產稅,免征城鎮土地使用稅;

計算公式=不含增值稅的租金收入×稅率

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2.個人出租非住房按12%稅率征收房產稅。

計算公式=合同租金金額×稅率

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(三)個人所得稅

政策規定:根據財稅(2008)24號文的規定

1、對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

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2、對個人出租非住房取得的所得,稅率為20%

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